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不降价的房企股票不要买
2021-04-02 20:17:24

当市场出现分化,预期出现差异的时候,房地产企业战略选择,尤能凸显企业的投资价值。

当前,房地产市场出现分化,房地产企业也在两极化。面对市场逆转的信号,有的企业开始积极在不同的城市开展降价促销的策略,在华东和华南表现得尤其明显。世茂、万科等企业在广东、浙江、江苏等地城市的积极降价策略,毫不遮掩企业要快速出货的心思。

面对这些企业的降价行为,市场褒贬不一。有的购房者会认为这样的企业的房子越降价越不能买,甚至有的已经买房的消费者,还要约上三五好友,去“砸他们的售楼处”。但是,也有冷静的旁观者认为,经历了几次的房价起伏,对于这种降价行为,也是见怪不怪。市场有风险,房价能涨就能跌。

实际上,万科是每次市场变化中带头降价的房企,但是买万科房子的人,也从来没有吃亏,在房子涨价的时候,万科的房子往往还比周边项目涨得价格高一些。

但是,一般的购房者心中都有一个疑问:万科、世茂这样的企业,并不是活不下去、资金链超级紧张的企业,为什么会带头降价呢

一直以来,就有种错误的思想,认为是开发商缺钱了,活不下去了才会降价,其实不然。这些降价的企业,目的只有一个,就是要抢收市场,对下半年市场判断不乐观,才要抢着上半年就完成销售业绩。这个销售业绩,一半是出于上市公司年初对股东的承诺,另一半是因为这些企业都需要走高周转的模式。

高周转,这已经不是企业是否愿意选择的路子,而是生存所必须练就的本领。由于地价越来越高,项目的利润率越来越低,公司就必须做更大规模,才能保持成本开支的覆盖。但是要吃更大的蛋糕,就要消化能力够强,否则就容易把自己噎死。

这两年来,很多原来是巨无霸的国企、央企在房地产行业都没了声音,从业务规模到项目土地获得上,都在逐渐萎缩,这并不是国企不愿意做房地产了,而是市场成熟到这个地步,国企的低效率,真的已经无法支撑企业高周转式发展。

即便是那些做高档项目的企业,也一样要走高周转的路子。假设一个公司在北京(楼盘)拿了一块很好位置的地,认为可以捂着不卖,就大错特错了。在目前的资金成本情况下,如果2年项目没有销售,各项成本累加,就等于项目综合成本已经增加了50%,4年没有完成前期投入成本的回收,就意味着这个项目成本投入已经增加了120%。可能有人会想了,这样的项目捂得越久,最后房价越高。可当下的问题是,北京市这样的一线城市,在今后若干年内,都不会轻易给开发商批售价15万元/平方米以上的房子,即便这样的房子能卖高价,开发商迟迟拿不到预售证,房子卖不出去,拖得越久,开发商不是也要被拖死了吗

从大的宏观环境看,国民经济未来告别了高速增长的时代,“造富”时代也过去了,购房就剩下了两种需求:刚需和改善。这两类购房需求对房子总价有要求,对特别贵的高档房消费能力一般,因此,即便是给了那些单价15万元以上的房子销售证,其销售速度也会很慢,这样的资金占压,不是一般企业能够承受的。

对于上市公司来说尤其是这样,公司的成长性和发展能力、未来规模,远比利润率重要,虽然香港股民很看重分红,但是如果一个公司每年业绩只有100亿元,买它的股票又有什么意思呢

在中国的房地产市场游戏规则中,只有强者恒强的道理,因此,一旦在规模上掉了队,这个企业就会很快被边缘化、逐渐死亡。所以说,当前房地产老板最难当,那些中小房企的老板最难,不是他们个人缺钱花,而是他们看不到未来,看不到希望。

对于在这个情况下,在降价现象很多的城市,仍然宣布“房子不降价”的房企来说,不知有怎样的逻辑去说服股民和投资人,讲讲它的商业模式。

我个人认为,在需要降价的城市,仍然坚持房子不降价的企业,是对“高周转”这三个字的认识和理解不清楚,这样的企业未来前景不会好,大家不要买它们的股票。


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